O governo Lula publicou uma nova regra sobre o ganho de capital no caso de imóveis, quando nós estamos falando de imposto de renda. Mas será que isso é vantajoso? É sobre isso que eu vou explicar agora. Nós vamos entender detalhes dessa legislação que foi publicada recentemente.
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A primeira coisa que você precisa saber é o seguinte. Como é que funciona hoje o imóvel no imposto de renda? Basicamente, se você comprou um imóvel por R$ 100, R$ 200, R$300 mil e você pagou isso, esse é o valor pelo qual o seu imóvel estará registrado. Os imóveis no imposto de renda ficam hoje registrados pelo valor de custo.
E você não pode fazer atualizações, exceto eventuais benfeitorias. Então eu fiz uma reforma na minha casa. Você pode agregar esses valores da reforma dentro do valor de custo. Mas se você comprou um imóvel por R$ 100 mil, R$ 200 mil, R$ 300 mil, esse é o montante que vai ficar no imposto de renda até que você eventualmente venda.
E quando você vende esse imóvel, você vai pagar ganho de capital, o imposto de renda sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor pelo qual você vendeu e o valor que você pagou, não importa quando. Então vejam que é uma certa aberração isso, porque você tem uma série de mudanças.
Então se eu compro um imóvel há 10 anos por R$ 100 mil e ele foi valorizando, vai corrigindo pela inflação, etc., e eu vou vender por R$ 1 milhão, R$ 2 milhões, mas eu pago 15% alíquota mínima do ganho de capital, eu pago 15% sobretudo. Então esse é o cenário hoje que não é lá dos melhores.
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Existem algumas situações de isenção? Quais situações são essas? Vou resumir aqui para vocês.
Caso você tenha um único imóvel residencial de valor de até R$ 440 mil e você não vendeu nenhum imóvel nos últimos cinco anos, quando você vende esse imóvel, você está isento do ganho de capital. Você não vai pagar imposto de renda sobre esse valor.
Ou se você vendeu um imóvel e dentro de 180 dias você pega esse valor e compra outro imóvel com esse montante, você também tem uma isenção.
Aí você tem outras regras, que os imóveis adquiridos antes de 1969 ou quando os imóveis são adquiridos mais antigamente, 88, 1970, não sei quando, você tem algumas reduções também quando nós estamos falando do ganho de capital. Então essas são as situações que nós temos.
Agora, o que a legislação atual mudou? Basicamente, é a Lei 14.973 de 2024.
Ela permite a atualização do valor dos imóveis no imposto de renda. Então os contribuintes poderão atualizar o valor dos imóveis na declaração do imposto de renda para o valor de mercado. Só que isso é opcional e pode ser feito até o dia 15 de dezembro de 2024.
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Mas qual é o contraponto?
O contraponto é que para fazer essa atualização, você vai ter que pagar 4% sobre o valor da valorização do imóvel. Então se eu paguei 1 milhão de reais em um imóvel e hoje eu vejo que ele vale 2 milhões de reais, eu vou pegar esses 2 milhões, tiro 1 milhão, aplico 4% sobre esse 1 milhão que foi essa valorização, ou seja, 40 mil reais. Então eu preciso recolher esse montante agora.
Por quê? Porque o governo está tentando, de qualquer forma, fechar as contas públicas. Essa é uma discussão que vem por conta daquela questão da desoneração da folha de pagamento.
Então é uma forma que o governo Lula está tentando fazer para cobrir os rombos das contas públicas.
Então você vai ter que fazer o quê? Até o dia 15 de dezembro, você pode atualiza o seu valor do imóvel e você paga 4% sobre esse valor da valorização. Mas aqui tem algumas pegadinhas?
E que pegadinhas são essas? Para que você tenha direito a essa redução para 4%, vejam, nós estamos falando hoje de uma alíquota de 15%. Vai cair para 4%. Mas é de graça? Óbvio que não. O governo nunca vai dar nada de graça.
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Para que você possa ter um direito pleno a essa isenção, você não pode vender esse imóvel nos primeiros 15 anos. A nova legislação trouxe uma série de períodos em que você vai ter direito a essa redução. Então para que isso caia dos 15% para os 4%, você não pode vender esse imóvel nos próximos 15 anos. Ou seja, você atualiza agora o seu imóvel no imposto de renda, paga 4% agora. E se você ficar com ele pelos próximos 15 anos, você não vai pagar mais o ganho de capital se você vender lá na frente.
Vale a pena pagar o imposto para atualizar o imóvel?
Mas e se eu vender antes? Se você vender, por exemplo, nos primeiros 36 meses, já era. Você perde esse benefício.
E aí depois você vai tendo alguns níveis de escala. Então vale a pena, Gabriel, fazer essa atualização? Cara, sim, eu tenho imóvel próprio. Mas no Brasil, a primeira coisa que a gente sempre pensa é em segurança jurídica.
Quem garante que nos próximos 15 anos essa regra ainda vai estar válida? Nós vemos que o governo está meio que sedento por fechar as contas públicas de qualquer forma, às custas dos tributos. Então eu, particularmente, fico um pouco receoso, porque a gente tem muita insegurança jurídica no Brasil. A gente não sabe como a situação estará amanhã.
Quem dirá daqui a nos próximos 15 anos. Então, talvez, se você planeja manter esse imóvel por muitos e muitos anos, talvez possa valer a pena. Mas, novamente, tem a questão da insegurança jurídica que deve ser analisada e que é gritante atualmente no Brasil.
Outra coisa, se o imóvel tem uma grande valorização, o imóvel tem uma valorização muito grande, talvez pode valer a pena. Por quê? Imposto sobre ganho de capital você vai atualizar agora, mas se é uma perspectiva imensa de valorização, você vai pagar 4%
agora e depois você pode se beneficiar, mas isso seria quase advinhação do futuro.
Talvez, alguns imóveis que não se qualificam para isenção, existem alguns imóveis que são qualificados para isenção, até 440 mil, você vendeu e comprou dentro de 180 dias, ou dependendo do imóvel, se ele já é um pouco mais antigo.
Se você não se qualifica para nenhuma dessas isenções, pode, talvez, valer a pena. Mas, novamente, é aquilo, o Brasil é um país de muita insegurança jurídica. Agora, quando que não é vantajoso?
O meu imóvel tem uma valorização pequena. Por quê? A valorização é pequena? Então, para que eu vou pagar 4% agora, sendo que eu não sei quanto vai estar na frente.
Portanto, a conta é o seguinte, eu vou pagar 4% agora, em vez de pagar 15% lá na frente. Mas, esses 4% que eu vou pagar, quanto eles renderiam se eu investisse ele ao longo dos anos? Outra coisa, se eu pretendo comprar e vender imóveis no curto prazo, eu não sei, por
exemplo, se daqui a 15 anos eu vou estar morando nessa mesma casa. Então, eu não vou antecipar um valor agora para decidir isso, eu vou ter que ficar preso na minha casa, porque, senão, eu vou ter que pagar um valor muito maior de imposto.
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Então, se você pretende fazer uma venda no curto prazo, talvez nos próximos três anos, essa atualização não vai gerar uma economia.
Então, essa decisão é um tanto quanto complexa, mas o fato é que a atualização do valor do imóvel ainda vai precisar de um pouco mais de regulamentação da Receita Federal, que não estão claras.
E tem um ponto que eu também estava me esquecendo, que é o seguinte, quando nós estamos falando de imóveis residenciais, existe uma legislação antiga que quando você vende o seu imóvel, isso está lá no programa do ganho de capital, o imposto de renda sobre o ganho de capital é reduzido 4% ao ano.
Então, em 25 anos, você zera o imposto de renda sobre o ganho de capital. Em 15 anos, você tem uma redução de praticamente 60% do imposto de renda sobre o ganho de capital no caso de imóveis residenciais.
Então, para nós, não parece tanto sentido nessa legislação, uma lei que vamos entender um pouco melhor como vai ficar, mas, a princípio, nós queríamos trazer essa análise para vocês, era uma análise importante para que vocês se atualizem.
Então é isso, esperamos que tenham gostado das explicações.
