O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou, em abril de 2025, novas regras para o financiamento de imóveis pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), com foco em ampliar o acesso ao crédito habitacional para famílias de renda média e promover condições mais justas entre diferentes fontes de financiamento.
Principais mudanças
1. Minha casa Minha Vida – faixa 3 (renda entre R$ 4.700 e R$ 8.600)
- Taxa de juros: Agora, as famílias dessa faixa terão acesso às mesmas condições de financiamento já praticadas com recursos do FGTS, ou seja, taxa de juros nominal de 8,16% ao ano + Taxa Referencial (TR).
- Desconto para cotistas do FGTS: Quem é cotista do FGTS recebe desconto de 0,5 ponto percentual na taxa de juros.
2. Programa Minha Casa Minha Vida da Classe Média (renda entre R$ 8.600 e R$ 12.000)
- Tarifas: As tarifas cobradas nos financiamentos dessa faixa passam a ser as mesmas das operações com recursos do FGTS.
- Quais tarifas podem ser cobradas? Apenas duas: análise de proposta de apólice de seguro habitacional individual e administração de contrato (limitada a R$ 25 mensais).
- Limite do imóvel: Permite a compra de imóveis de até R$ 500 mil, financiados em até 420 meses (35 anos).
- Taxa de juros: Nominal de 10% ao ano, abaixo da média do mercado (11,49% ao ano).
- Composição dos recursos: O financiamento pode ser feito combinando recursos do FGTS com captações próprias dos bancos (como poupança e LCI), o que resulta em taxas mais competitivas e maior oferta de crédito para a classe média.
- Participação do FGTS: Pode chegar a até 50% do valor do financiamento.
Por que essas mudanças são importantes segundo governo Lula?
- Mais acesso ao crédito: Famílias de renda média terão mais facilidade para financiar a casa própria, com juros mais baixos e condições mais acessíveis.
- Isonomia: As novas regras buscam eliminar diferenças de tratamento entre financiamentos feitos com diferentes fontes de recursos.
- Estímulo ao mercado imobiliário: Com mais crédito disponível e taxas menores, a expectativa é de aquecimento do setor e ampliação das oportunidades para quem deseja comprar um imóvel.
Quem aprovou as mudanças no Minha Casa Minha Vida?
O CMN é composto pelo ministro da Fazenda, Fernando Haddad, pelo presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, e pela ministra do Planejamento, Simone Tebet. As resoluções foram aprovadas em reunião extraordinária do conselho.
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Novas regras do governo Lula retiraram subsidio e prejudicam pessoas de menor renda
Os principais pontos negativos apontados sobre as novas regras para compra de imóvel no Minha Casa, Minha Vida, aprovadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) em abril de 2025, incluem:
- Ausência de subsídio para a nova Faixa 4
Famílias com renda entre R$ 8,6 mil e R$ 12 mil, agora contempladas pela Faixa 4, não terão subsídio do governo. Isso significa que, apesar do acesso a juros menores (10% ao ano, abaixo do mercado), os compradores arcarão integralmente com o valor do imóvel, o que pode limitar o real alcance do programa para parte da classe média. - Aumento do valor máximo dos imóveis pode elevar preços
O novo teto de até R$ 500 mil para imóveis financiados pode estimular a valorização dos preços no mercado imobiliário, especialmente em regiões metropolitanas, dificultando o acesso para famílias de renda mais baixa e pressionando o orçamento das famílias de renda média. - Possível exclusão de famílias de menor renda
Ao ampliar o foco para a classe média, existe o risco de recursos e atenção serem deslocados das faixas mais baixas, que dependem fortemente dos subsídios e das condições facilitadas do programa. Isso pode dificultar ainda mais o acesso à moradia para famílias de baixa renda.
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- Comprometimento financeiro elevado
O prazo de financiamento de até 35 anos (420 meses) pode resultar em um longo período de endividamento para as famílias, especialmente sem subsídio, aumentando o risco de inadimplência ao longo do tempo. - Falta de especificações para imóveis financiados
Para a nova faixa de renda, não há exigências quanto às características dos imóveis (como padrão construtivo ou localização), o que pode resultar em financiamentos de imóveis que não atendam plenamente às necessidades de infraestrutura e qualidade de vida das famílias. - Limitações regionais persistem
Apesar do ajuste nos valores máximos para municípios menores, as diferenças regionais de mercado imobiliário podem ainda não ser plenamente contempladas, mantendo dificuldades para famílias em áreas com alta valorização ou pouca oferta de imóveis adequados.
Em resumo críticos apontam que a ausência de subsídio, o risco de elevação dos preços e o possível deslocamento de foco das famílias de menor renda são desafios importantes a serem acompanhados.
