Inadimplência e preços em alta em 2025 mercado de locação de imóvel precisa se reinventar para sobreviver

Em 2025, os juros altos e o crédito restrito transformaram o mercado de locação residencial no Brasil. Os preços dispararam e a inadimplência aumentou, forçando mudanças profundas nas garantias locatícias e na gestão do setor.

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O ano de 2025 consolidou o aluguel residencial como um dos principais reflexos da economia brasileira. Com juros elevados e o financiamento imobiliário mais restrito, a escolha entre comprar ou alugar deixou de ser filosófica e tornou-se matemática: para milhões de famílias, a conta simplesmente não fechava.

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Segundo dados do FIPEZAP, o aluguel residencial subiu 0,59% em novembro, acima da inflação medida pelo IPCA (0,18%). No acumulado do ano até novembro, a alta foi de 8,70%, mais que o dobro da inflação (3,92%). Em 12 meses, o avanço chegou a 9,71%, contra 4,46% do IPCA. Entre as capitais, São Luís liderou com alta de 2,25%, seguida por Belém (1,50%), Curitiba (1,48%), Teresina (1,22%) e Vitória (1,18%).

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Mudança estrutural no mercado

• A fatia de domicílios alugados no Brasil saltou de 18% para 23% entre 2016 e 2024, passando de 12,3 milhões para 17,8 milhões de lares.
• O aumento da demanda sustentou os preços, mas também elevou a inadimplência, que atingiu 3,8% em 2025, bem acima do patamar considerado saudável (1% a 1,5%).
• Esse cenário acelerou a substituição das garantias tradicionais (fiador e caução) por soluções digitais e pagas, que oferecem maior previsibilidade e rapidez na execução.

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Consolidação e novos players

• Empresas como QuintoCred, do Quinto Andar, deixaram o mercado após a inadimplência subir de 3,09% para 3,59% em poucos meses.
• A Loft absorveu carteiras e projeta encerrar 2025 com 650 mil contratos de fiança.
• A Creditas registrou crescimento de 280% em garantias locatícias entre janeiro e agosto.
• Plataformas como a Onda destacam que recuperar aluguel atrasado pode custar mais de 20% do valor devido, pressionando por automação e integração bancária.

 A Onda, plataforma especializada em garantias digitais, aponta que o fiador tende a concentrar mais dor de cabeça, por não ser garantia “líquida” (executável com rapidez), e que a caução de três aluguéis, comum no mercado, muitas vezes não cobre atrasos prolongados, especialmente em regiões de aluguel caro. Daí a corrida por garantias que prometem previsibilidade, cobertura e velocidade de resposta, com estrutura jurídica e processos mais padronizados.

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Mas o jogo desse mercado de garantias locatícias é alto, o que levou a um movimento no tabuleiro, em uma fase de consolidação ao longo de 2025, levando empresas como o QuintoCred, do Quinto Andar, a deixar o mercado quando a inadimplência na locação subiu de 3,09% em março para 3,59% em junho. Isso acendeu um alerta num segmento jovem e que já movimenta cerca de R$ 300 milhões por ano.

Mas o mercado reagiu rápido e a Loft absorveu a carteira do QuintoCred, projetando encerrar 2025 com 650 mil contratos de fiança, reforçando uma estratégia de escala. Nos últimos dois anos, a saída ou absorção de pequenas e médias empresas se acelerou, empurradas pela sinistralidade, competição e necessidade de tecnologia.

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Por outro lado, o Grupo OLX buscou parceria com a Creditas para terceirizar o “problema crédito e risco”, e a Creditas reportou crescimento de 280% em garantias locatícias entre janeiro e agosto de 2025. A lógica por trás dessas escolhas é que garantia locatícia se parece muito com concessão de crédito, exigindo análise profunda de risco, controle de fraude e capital para sustentar a operação. O acordo já foi desfeito, mas a Creditas segue oferecendo seu produto às imobiliárias.

Do lado da Onda, a leitura é que inadimplência alta deixa o modelo “insustentável” para muitos e que o setor precisa combinar digitalização com contato humano no fechamento e no acompanhamento do contrato.

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Desafios e riscos

• Judicialização lenta: amplia custos e fricção entre locadores e inquilinos.
• Ausência de marco legal: garantias digitais ainda carecem de regulamentação, o que pode abrir espaço para operadores sem lastro.
• Dependência dos juros: se a Selic permanecer alta em 2026, a pressão sobre o aluguel e a inadimplência deve continuar.

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O mercado de locação em 2025 mostrou como os juros recorde e o crédito restrito do governo Lula impactam diretamente o bolso dos brasileiros. A combinação de preços elevados, inadimplência crescente e transformação nas garantias locatícias desenha um cenário de profunda mudança estrutural, que deve se intensificar em 2026 caso os juros não recuem, e o governo não pare de ser perdulário.