O mercado de imóveis para classe média parece estar dando os seus primeiros sinais de perda de fôlego depois do início do ciclo de alta da Selic.
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Os números mais recentes do levantamento mensal que a Abrainc faz com a Fipe, mostram que o volume de unidades vendidas para a faixa que inclui média e alta renda ficou praticamente estagnado no intervalo entre setembro e novembro – período marcado pela retomada da alta da taxa básica de juros.
O avanço foi de apenas 0,2% ante igual período do ano anterior.
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No recorte de valores vendidos, porém, o avanço continua expressivo, de 24,9%, devido ao fato de que o número inclui também as vendas para a alta renda, cuja demanda é mais resiliente e envolve imóveis de tíquetes mais altos.
Dinâmica similar já havia sido notada no levantamento anterior, do período de agosto a outubro, mas com um aumento ainda um pouco maior para as vendas de unidades, de 3,2%. No primeiro semestre, o volume de unidades vendidas havia subido 7,7%.
Parte do mercado já imaginava que a classe média em algum momento voltaria a sofrer depois que o cenário para juros se inverteu no Brasil.
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Não significa, porém, que os lançamentos devem ser freados. No intervalo de setembro a novembro, o volume de lançamentos cresceu 23,8%, movimento que está relacionado ao nível de estoque reduzido.
Em novembro, o estoque disponível poderia ser vendido em 11 meses, levando em conta o ritmo de consumo dos três meses anteriores. Um ano antes, o ritmo era de quase 16 meses.
A redução sinaliza uma postura mais conservadora das incorporadoras, uma lição aprendida depois de terem sofrido com a crise dos distratos na era Dilma, e mostrando espaço para seguir com os lançamentos.
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Para Luiz França, presidente da Abrainc, as empresas têm demonstrado equilíbrio financeiro e capacidade de investimento, com terrenos à disposição.
“A taxa de juros sozinha não trava o contrato todo. Nós já tivemos outros períodos no Brasil quando a taxa estava TR+11,5%, mas com volume de vendas bastante importante. “Havendo aumento de demanda, teremos oferta para atender.”
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Considerando todos os segmentos, as vendas de novos imóveis cresceram 18,5% no acumulado de janeiro a novembro de 2024, na comparação com o mesmo período no ano anterior. Foram 171.567 unidades comercializadas.
Já as vendas de unidades do Minha Casa Minha Vida avançaram 23%, acompanhadas de um aumento de 19,2% em valores. Os lançamentos aumentaram 36,4%.
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Impactos da crise econômica da gestão Lula para os imóveis
A perda de fôlego da classe média na compra de imóveis tem várias consequências econômicas significativas:
- Redução da Demanda por Imóveis de Médio Padrão: Com juros elevados e custos de financiamento aumentados, a classe média tem dificuldade em adquirir imóveis de médio padrão, o que reduz a demanda por esses ativos. Isso pode levar a uma queda nos lançamentos de novos projetos imobiliários voltados para essa faixa de renda.
- Deslocamento para Imóveis Menores ou Econômicos: A alta dos preços dos imóveis e a falta de crédito acessível estão empurrando a classe média para apartamentos menores ou imóveis econômicos, como os oferecidos pelo programa Minha Casa Minha Vida.
- Impacto no Setor de Construção Civil: A redução na demanda por imóveis de médio padrão pode afetar negativamente o setor de construção civil, que depende fortemente da classe média para impulsionar seus negócios. Isso pode resultar em menos empregos e investimentos na construção.
- Aumento do Estoque de Imóveis de Médio Padrão: Com a diminuição da demanda, o estoque de imóveis de médio padrão pode aumentar, o que pode pressionar os preços para baixo e afetar a rentabilidade das incorporadoras.
- Dificuldade de Acesso ao Crédito: A classe média enfrenta dificuldades em obter crédito devido aos juros elevados e ao alto custo do funding, o que limita ainda mais sua capacidade de compra.
- Impacto no Poder de Compra: A alta dos preços dos imóveis, combinada com juros elevados, reduz o poder de compra da classe média, limitando suas opções de moradia e investimento. Com desvalorização recorde do Real.
- Consequências Sociais e Emocionais: A aquisição de um imóvel é frequentemente vista como um marco importante na vida das pessoas. A dificuldade em realizar esse sonho pode ter impactos emocionais e sociais significativos, afetando a qualidade de vida e os planos de longo prazo das famílias.
