A reforma tributária aprovada em 2025 trouxe mudanças profundas para quem investe em imóveis com foco em aluguel por temporada. O que antes era tratado apenas como renda imobiliária, agora passa a ser enquadrado como atividade econômica de prestação de serviços, equiparando locadores a hotéis e pousadas.
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Essa mudança pode elevar a carga tributária para pessoas físicas a patamares inéditos: até 44% sobre o valor recebido. Tudo passará a valer mesmo só após a eleição, e aí tanto locador quanto locatário vão sentir bolso.
O que mudou com a reforma tributária
- Locação por temporada (contratos inferiores a 90 dias) passa a ser considerada serviço de hospedagem.
- A atividade deixa de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda (IR), cuja alíquota máxima era de 27,5%.
- Agora incidem também:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)
- Ambos incidem diretamente sobre o faturamento, e não sobre o lucro.
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IBS e CBS na prática
- A Lei Complementar nº 214/2025 prevê que locadores de temporada paguem IBS e CBS.
- Há um redutor de 40% sobre a alíquota cheia, mas o tributo continua existindo e incide sobre a receita bruta.
- Isso significa que, mesmo em caso de prejuízo, o imposto será cobrado.
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Exemplo prático
- Em um aluguel de R$ 10 mil, a carga total pode consumir cerca de 44% do valor recebido pelo locador pessoa física.
- Para pessoas jurídicas enquadradas no regime de lucro presumido, a tributação tende a ser menor, girando em torno de 27%, podendo cair ainda mais com o aproveitamento de créditos tributários.
Diferença entre contratos
- Aluguel convencional (longo prazo): continua fora dessa nova tributação, permanecendo apenas sob o IR.
- Aluguel de curta temporada: passa a ser tratado como serviço, sujeito a IBS e CBS.
- Com isso, o setor passa a ser alcançado pelas novas regras de tributação sobre o consumo previstas na Lei Complementar nº 214/2025, com a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) diretamente sobre o faturamento e não sobre o lucro.
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Impactos esperados
- Desestímulo para pessoas físicas: a alta carga pode afastar pequenos investidores do mercado de temporada.
- Migração para pessoas jurídicas: abrir empresa pode se tornar mais vantajoso para reduzir impostos.
- Repasse ao consumidor: parte da carga pode ser transferida para os preços dos aluguéis, encarecendo hospedagens via plataformas como Airbnb.
- Concentração de mercado: grandes empresas e fundos imobiliários podem ganhar espaço, reduzindo a participação de pessoas físicas.
Críticas e debates
- Especialistas apontam que a medida penaliza pequenos investidores, que muitas vezes dependem da renda de aluguel para complementar aposentadoria ou sustento.
- Há quem defenda que a tributação busca equilibrar o mercado, já que hotéis e pousadas sempre pagaram impostos sobre serviços.
- O debate gira em torno da justiça tributária e da necessidade de incentivar ou não o pequeno investidor.
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A nova tributação sobre aluguel por temporada pode transformar radicalmente o mercado imobiliário brasileiro. Com a incidência de IR, IBS e CBS, a carga para pessoas físicas pode chegar a 44%, tornando essa modalidade menos atrativa.
Enquanto isso, pessoas jurídicas podem se beneficiar de regimes mais leves, o que deve acelerar a migração de investidores para estruturas empresariais ou fundos imobiliários.
O impacto será sentido tanto por locadores quanto por inquilinos, e o debate sobre equidade fiscal e incentivo ao investimento promete se intensificar nos próximos anos.
