Como Adquirir Imóvel na Planta e Evitar Dor de Cabeça
Ao buscar um imóvel para comprar a maioria das pessoas acaba se esquecendo de observar algumas questões fundamentais. A euforia da aquisição do imóvel é tamanha que o comprador parece que não consegue mais pensar friamente sobre os detalhes da compra.
Ainda existem os corretores que podem ajudar ou atrapalhar neste momento de análise. Alguns simplesmente não tem todas as informações importantes e outros não as disponibilizam ao cliente.
Ao adquirir imóvel na planta a forma de pagamento deve ser muito estudada. Nos casos de financiamento, entenda exatamente seus deveres e direitos antes de fechar o contrato.
Assim surpresas futuras serão evitadas, inclusive com um saldo devedor e parcelas as quais você acreditava terem um reajuste menor ou nenhum.
Entenda exatamente tudo que esta incluso. Muitas vezes você avalia o decorado e acha perfeito e quando recebe as chaves se dá conta que não era aquilo que pensava. Por exemplo, você vê ar condicionado no apartamento decorado e conclui que facilmente instalará o seu.
No entanto, ao receber as chaves percebe que não existe instalação e infraestrutura nenhuma para que o mesmo seja colocado. E que os custos e quebra quebra para ter o ar condicionado apresentado no decorado serão muito superiores que apenas o aparelho.
O advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial da Karpat Advogados, listou ao Portal Investidores Brasil cuidados que devem ser tomados ao adquirir um imóvel para evitar surpresas.
Regularidade da construção
a) Checar no Cartório de Registro de Imóveis se a incorporação foi devidamente registrada; b) Verificar se as plantas, áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura; c) Checar se o terreno objeto da construção possui ônus.
Itens do Contrato
a) Deve mencionar as características do imóvel, tais como qualificação das partes, metragem, preço, forma de pagamento, juros até entrega do empreendimento e após;
b) Verificar se o Memorial Descritivo (documento que descreve material e equipamentos de toda edificação) é parte integrante do contrato, assim como a planta da unidade;
c) Checar o prazo de entrega da obra, bem como a multa por atraso.
3) Desistência – É proibida pelo Código de Defesa do Consumidor a perda de todos os valores pagos no caso de rescisão ou atraso muito longo (artigo 53, da Lei 8.078/90). A jurisprudência tem limitado de 10 a 20% o desconto dos valores pagos.
Pagar ou Não Condomínio
A cobrança do condomínio não pode ser vinculada ao habite-se. Segundo Karpart, o adquirente só pode ser cobrado a partir da entrega das chaves. Exceto se provado que o atraso esteja relacionado a um problema de documentação do consumidor para assinatura do financiamento.
As chaves somente podem ser entregues após habite-se, conclusão de áreas comuns e assembleia de instalação. Em alguns casos os construtores, mesmo com reparos a serem feitos nas áreas comuns instalam o condomínio e entregam as chaves.
No entanto, por regra não cobram o valor do condomínio nesse período. Mas não podem impedir a mudança após a entrega das chaves. Karpat reforça que o proprietário só pode ser cobrado do condomínio a partir da completa instalação do mesmo e da entrega das chaves.
A partir da instalação do condomínio (áreas comuns), e entrega das chaves (unidades) a gestão não é mais da construtora, que não pode interferir na mesma. Desta forma o condomínio só poderá ser cobrado quando a construtora efetivamente entregar e o síndico receber o mesmo. Assumindo assim sua gestão e cobranças pertinentes. Antes disto a responsabilidade é da construtora.
Para que haja cobrança de condomínio o mesmo precisa estar em pleno funcionamento e livre utilização para os proprietários que possuem as chaves.
Atraso na entrega do imóvel
a) Algumas construtoras se reservam ao direito de atrasar a obra em até 180 dias. Esse ato é abusivo, salvo quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado;
b) No atraso, o consumidor pode pleitear multa por danos materiais, morais, lucros cessantes decorrentes de despesas de locação, encargos com a locação de imóvel até a efetiva entrega do apartamento, ou ainda, todos os valores que os adquirentes poderiam ter recebido decorrentes de aluguéis do bem se não houvesse atraso na sua entrega;
c) A indenização a título de lucros cessantes é de aproximadamente 1% do valor do bem por mês. Quanto aos demais danos materiais, os mesmos precisam ser devidamente comprovados.
5) Cobrança de taxa de assistência jurídica e interveniência (financiamento por banco diverso do indicado pela construtora) não podem ser cobrados. A Taxa de Interveniência é venda casada e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor artigo 39, inciso I. Em relação à taxa de assistência jurídica, só pode ser cobrada se solicitada pelo consumidor.
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