Como Funciona o Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

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Eles surgiram como estrelas por volta de 2011 e 2012 e passaram por 2013 com desempenho decepcionante. Após este fato, os fundos imobiliários começaram a dividir cada vez mais opiniões.

Os fundos são formados através de um grupo de pessoas que decidem investir. Este investimento é realizado em forma de cotas. Ele é administrado por um gestor, que é o responsável por encontrar e realizar os investimentos mais interessantes e garantir uma boa rentabilidade para o fundo.

Este tipo de investimento tem se popularizado por ser de renda fixa. E também por estar disponível para todo tipo de investidor, basta encontrar algum com uma boa rentabilidade e investir.

Categorias dos Fundos de Investimento Imobiliário

Estes fundos são divididos em duas categorias, os físicos ou de tijolo e os em papel. Os primeiros são os prédios comerciais em geral. Já o segundo são títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário, como LCI, CRI, títulos de recebíveis imobiliários e cotas de outros fundos imobiliários.

Como começar a Investir nos FIIs

Para começar a investir é necessário abrir conta em uma corretora de valores. A negociação das cotas dos FIIs acontece na Bolsa de Valores. Para escolher o melhor fundo para investir é importante estudar o histórico de rentabilidade deles. A conta ideal é dividir o valor dos aluguéis pelo valor das cotas.

Se o rendimento for superior aos investimentos da renda fixa, é porque vale a pena. Além disto também é necessário analisar os ativos, números e histórico de rentabilidade do fundo. Para verificar a solidez dos seus fundamentos e checar se administração dele é realmente boa.

Tipos de Mercado dos Fundos Imobiliários

Para comprar as cotas do fundo escolhido é necessário entrar no Home Broker da corretora escolhida. E então escolher o mercado do fundo. No mercado primário as cotas são lançadas por Ofertas Públicas Primárias. Ou seja, você compra no lançamento do fundo, respeitando as regras da oferta pública. Nesta opção não há taxa de corretagem.

Já no mercado secundário a compra acontece após encerrar o período de Ofertas Públicas Primárias. Então a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), órgão que regulamenta o mercado de FIIs, autoriza as negociações das cotas na Bolsa de Valores.

Entenda a Rentabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário

A rentabilidades dos Fundos Imobiliários é advinda da valorização do valor unitário da cota com o tempo. Assim ao vender a cota seu possuidor terá lucro. Existe também a renda mensal. Ela é proveniente do aluguel dos imóveis. Depois de apurado o lucro líquido que o fundo teve, os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% desse rendimento a seus cotistas. A distribuição é na proporção da quantidade de cotas de cada um.

Os investimentos em FII costumam carregar características de um misto entre renda fixa e renda variável. Pois os valores das cotas variam na bolsa de valores. Mas existe um possível recebimento mensal recorrente, com base no aluguel dos ativos componentes do fundo.

Alguns dos Muitos Riscos de Investir em FIIs

Como todo investimento de renda variável os FIIs também sofrem os riscos do mercado. O retorno pode variar de acordo com a oferta e demanda, variações na taxa de juros do país e desempenho econômico do mercado imobiliário que passa por grandes oscilações em sua vida.

Outro ponto importante é o risco de liquidez, é possível que quando se deseje recuperar o seu investimento vendendo suas cotas à mercado (ou tentando vender seu imóvel), simplesmente não existam compradores interessados.

Em outros casos, mesmo quando existir compradores, pode acontecer de haver um enorme gap entre os valores de venda das cotas e as ordens de compra. Ou seja, por mais que existam compradores, pode ocorrer de não estarem dispostos a pagar o valor que quer vender suas cotas. Em casos assim, será necessário manter a cota até que alguém ofereça o valor que busca para vendê-la.

Ou então vender sua cota por menor valor do que gostaria caso precise do dinheiro. É comum encontrar fundos imobiliários que ficam vários dias sem nenhuma negociação na bolsa. O que caracteriza a baixa liquidez do mesmo.

Outra questão importante é que as cotas são negociadas em mercado aberto. Por esta razão fundos imobiliários podem sofrer uma concentração de seu capital em um único cotista sem que haja necessariamente seu consentimento sobre isso.

Com um cotista majoritário no fundo, o risco aqui é que algumas decisões e deliberações possam ser tomadas em seu próprio interesse. Além de legalmente ser prejudicado devido a legislação vigente (Lei 9.779/99, Art. 2º) o fundo perde a vantagem tributária de isenção de IR. Este fator acaba impactando diretamente os resultados do mesmo. Segundo a legislação se um cotista adquirir mais de 25% das cotas o IR será devido.

O Risco de Sinistros

Embora este tipo de fundo provavelmente tenha uma administração adequada que verifique toda a questão de segurança e seguro dos ativos envolvidos. Este é um risco real que também mitiga o retorno do fundo.

Possibilidade de Inadimplência e Vacância

O imóvel pode ter inadimplência ou até mesmo dificuldade para locação do mesmo. Isto também afeta diretamente os proprietários de cota que podem ficar sem resultado mensal. Ou até mesmo resultado negativo, caso o ocorrido se prolongue por muitos meses e o imóvel precise de manutenção, além das despesas mensais comuns.

Não existe a proteção do FGC, Fundo Garantidor de Crédito, e se existirem dívidas imobiliárias adquiridas pelo fundo sob a forma de títulos financeiros como LCIs, LHs e CRIs. Desta forma, se os emissores tiverem problemas em honrar o pagamento do rendimento de seus títulos, o retorno do fundo também pode ser comprometido. Ou até mesmo totalmente perdido caso ocorra falência.

Existem ainda outros riscos que envolvem este tipo de investimento. Trataremos dele em um outro momento. Buscamos oferecer a você conhecimento para que tenha condições de estudar e tomar suas próprias decisões em relação a seu patrimônio. Para que assim não seja manipulado pelos vendedores existentes em qualquer mercado, inclusive no financeiro. Se gostou do conteúdo e quer adquirir mais conhecimento cadastre-se no portal para acompanhar as novidades.

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