Entenda sobre Fundos Imobiliários e a importância do IFIX. Os fundos imobiliários são uma forma de investimento que tem se popularizado cada vez mais. Através dos fundos imobiliários é possível investir em pequenas partes de imóveis com diferentes tipos de uso e locação.
Por esta razão, investir em fundos imobiliários (FIIs) pode ser uma alternativa para quem quer ingressar no mercado imobiliário sem precisar arcar com os custos e a burocracia da compra de um imóvel físico.
Entretanto, se você quer aprender sobre o tema temos materiais para lhe ajudar nesta caminhada e você encontrará os links para o assunto. Porém, o investidor iniciante, pode se deparar com uma sigla bastante comum neste segmento: IFIX, o principal índice de fundos de investimento imobiliário da Bolsa.
Desta forma, o IFIX é um índice de retorno total, pois considera a valorização do ativo e, também, a sua distribuição de dividendos. Ou seja, ele assume que todos os dividendos distribuídos são reinvestidos nos próprios FIIs. Dessa forma, a leitura do desempenho dos ativos acaba sendo mais precisa, pois contempla todos os componentes do FII (valorização da cota e retorno com dividendos).
Fundos Imobiliários promissores para o novo ano
Contudo, o IFIX representa uma carteira teórica com os fundos imobiliários mais negociados do mercado. Esse índice foi criado pela B3, bolsa de valores brasileira, em 2012, com o objetivo de mostrar o retorno médio dos FIIs. Para isso, ele considera a variação dos preços e a distribuição de dividendos dos fundos imobiliários que compõem a carteira teórica.
Entretanto, esta carteira passa por revisão a cada quatro meses. É o momento onde são retirados do índice os FIIs que não preenchem mais seus pré-requisitos, e acrescentados os que estão de acordo com os seus critérios.
E assim, existem duas situações nas quais um FII pode ser excluído do IFIX, principal índice de fundos imobiliários da Bolsa. A primeira delas é quando a carteira deixa de cumprir algum dos critérios de inclusão. A segunda é no caso de resgate total do fundo durante a vigência da carteira.
Como um fundo imobiliário pode fazer parte do IFIX?
É necessário que um fundo imobiliário preencha todos os critérios para fazer parte do IFIX.
Critérios de ponderação
Eles determinam o peso que cada FII representa no índice. Quanto maior o valor de mercado de um fundo imobiliário, maior também será a sua representatividade dentro do índice. Porém, a metodologia do IFIX prevê que nenhum FII poderá ter participação superior a 20% na composição do indicador, seja na sua inclusão ou nas reavaliações periódicas. Se isso acontecer, serão feitos ajustes para adequar o peso do fundo imobiliário ao limite, de forma a redistribuir o excedente proporcionalmente aos demais ativos da carteira.
Critérios de inclusão
E ainda, os fundos imobiliários precisam cumprir, cumulativamente, os quatro critérios a seguir:
1 – O primeiro critério para ingressar no IFIX é fazer parte do Índice de Negociabilidade (IN) da B3, que mede exatamente a liquidez dos ativos na Bolsa. Quanto maior for o volume de negociação do ativo em questão, maior será a sua participação dentro do IN.
2 – Estar presente em 95% dos pregões durante a vigência das três versões anteriores do IFIX.
3 – As cotas do FII não podem estar entre as “penny stocks”, ou seja, não podem valer menos de um real.
4 – Se a oferta pública do FII ocorrer durante o período de vigência das três carteiras anteriores, ainda assim o fundo poderá ser incluído no IFIX. Para isso, a oferta deverá ocorrer antes do rebalanceamento anterior e a sua presença deve ser de 95% desde o início da sua negociação.
IFIX serve para investir?
Existe a possibilidade de investir através de ETF (Exchange Traded Fund). O XFIX11, primeiro ETF (Exchange Traded Fund) brasileiro que replica um índice de fundo imobiliário. Criado pela XP no final de 2020, o ETF tem taxa de administração de 0,3% ao ano.
No entanto, é importante entender que diferente dos fundos imobiliários, o XFIX11 não distribui dividendos. Isso porque, no Brasil, ETFs não podem pagar proventos. No entanto, esses ganhos são percebidos de forma indireta pelos investidores, pois o rendimento dos fundos é reinvestido na aquisição de novas cotas. Com isso, o patrimônio líquido do ETF aumenta e, dessa forma, o fundo se valoriza.
Imposto de Renda de Fundos Imobiliários entenda como declarar
Por fim, o IFIX L passou a ser divulgado pela B3 em fevereiro de 2021. Na verdade, o indicador é considerado um subíndice do IFIX e o seu objetivo é acompanhar, de forma mais refinada, o desempenho médio das cotações dos FIIs mais negociados na bolsa.
Desta forma, o IFIX L funciona como um recorte do IFIX. Nesse sentido, a maior diferença entre os dois índices é que, enquanto o IFIX representa 95% dos FIIs mais negociados, no IFIX L esse percentual é de 85%.
Por sua vez, pelo fato de conter menos FIIs na sua composição, o IFIX L acaba facilitando bastante a gestão das carteiras.
