Os fundos imobiliários de lajes corporativas não vêm vivendo dias animadores na bolsa, operando com um forte desconto em relação aos valores patrimoniais de seus ativos. É o que acontece com o VBI Prime Properties (PVBI11), porém, para o FII, o buraco é mais embaixo.
No último mês, o PVBI11 anunciou que o China Construction Bank, um dos quatro maiores bancos da China, optou por encerrar a locação do Edifício Union Faria Lima.
O fim do contrato colocou no radar o aumento da vacância do FII, que pode chegar a 23% até setembro deste ano, segundo o BTG Pactual.
Vale lembrar que em janeiro de 2024, o fundo apresentou uma taxa de vacância de 7,5%, considerado um nível saudável.
A notícia vem em um momento difícil para o FII. Nos últimos 12 meses, o PVBI11 acumulou uma queda de 15,50%. Por volta das 12h50 (horário de Brasília), as cotas caíam 0,74%, negociadas a R$ 76,21.
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Dividendos do PVBI11 em cheque
A saída do inquilino do imóvel ainda pode pressionar a distribuição de dividendos do fundo. Apesar do contrato prever multa, o encerramento da locação coloca em risco a renda mínima garantida pelo FII com o imóvel.
No início do ano, o PVBI11 realizou a venda de parte do Vila Olímpia Corporate por mais de R$ 20 milhões. O valor é 36% acima do montante pago na aquisição do imóvel, o que vai ajudar a sustentar a distribuição de proventos em torno de R$ 0,50 por cota no primeiro trimestre.
Porém, segundo o BTG Pactual, sem novas locações ou vendas, os dividendos do segundo semestre podem secar, ficando em um patamar mais próximo ao resultado operacional (FFO), de R$ 0,49 por cota.
Ainda assim, o banco ressalta que representa um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) anualizado de 7,7%, considerando o preço atual de mercado.
Apesar das dificuldades experimentadas pelo FII nos últimos meses, o BTG Pactual vê um desconto “grande demais para ser ignorado”. O banco avalia que a tese atual do PVBI11 é “uma das mais assimétricas entre os fundos de lajes corporativas”.
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Isso porque, na visão do BTG, o FII possui uma das carteiras mais bem posicionadas do mercado, com ativos de alto padrão e concentração relevante na região da avenida Faria Lima.
O local é um atrativo para os investidores do segmento, já que vem apresentando uma taxa de vacância abaixo de 10%. Além disso, os preços na região ultrapassam os R$ 250 por metro quadrado.
O banco destaca que, mesmo assim, o PVBI11 é negociado a um enterprise value (EV) de R$ 24,2 mil por metro quadrado — bem abaixo das transações recentes na região, cuja média é de R$ 40 mil por metro quadrado.
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“Embora o curto prazo traga incertezas ligadas à absorção da vacância e à possível queda dos dividendos, o potencial de valorização do fundo permanece”, afirmam os analistas.
Além disso, o BTG destaca que o PVBI11 prevê um dividend yield de 8,6% para 2026, um FFO yield (taxa do lucro operacional) de 9,1% e desconto patrimonial de 26%.
O banco ainda afirma que o PVBI11 combina ativos prime e desconto expressivos. “Reiteramos a visão positiva de médio e longo prazo para o fundo”, diz BTG em relatório.
