Vamos tratar sobre fundos imobiliários. E sim, eles estão em queda. Mas calma! Será que é o fim do mundo ou uma chance de ouro? A resposta é, depende!
O que são Fundos de Investimento?
Vamos revisar rapidamente. Antes de mergulharmos nos FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários), vamos relembrar o básico.
O que são fundos de investimento? Imagine que você e muitos outros investidores juntam o dinheiro em um pote comum. Um gestor profissional pega esse pote e investe em diversos ativos, como ações, títulos ou, no nosso caso, imóveis.
As vantagens? Diversificação, gestão profissional e acesso a mercados que talvez você não conseguiria sozinho.”
“Mas nem tudo são flores. Taxas de administração, de performance e a burocracia podem pesar. Por isso, escolher o fundo certo é crucial.”
O mercado financeiro é como uma montanha-russa. Uma hora o Bitcoin está lá em cima, outra hora as ações despencam. O importante é ter uma carteira diversificada. E eu invisto em fundos imobiliários há anos.
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“Estou vendo um movimento interessante. Não é recomendação, mas preste atenção: o que está acontecendo no mercado de FIIs agora pode ser uma grande oportunidade.”
Selic versus os Fundos Imobiliários
Primeiro, vamos ao cenário macro. A Selic está nas alturas e deve continuar subindo. E você já sabe: Selic alta, fundos imobiliários em queda, este é o o rumo normal.
Os economistas estão preocupados com a inflação, prevendo uma Selic acima de 15%. Mas calma, nem tudo está perdido.
A política também influencia. Uma melhora no cenário político pode animar o mercado. Mas vamos focar nos números.
Desconto nos Fundos Imobiliários
A queda dos FIIs causou um desconto enorme. Atualmente, temos o maior desconto desde 2016 na época que tivemos a crise econômica e política com a Dilma. Agora com os FIIs sendo negociados, em média, 16% abaixo do valor patrimonial.
É simples: imagine um fundo com shoppings que valem R$ 100 milhões, mas sendo negociado a R$ 90 milhões. Ou galpões de R$ 1 bilhão sendo vendidos por R$ 700 milhões. É a chance de comprar barato? Pode ser…
E o melhor: você não precisa esperar a cota subir para ganhar dinheiro. Você recebe os aluguéis, que continuam sendo pagos. E, quando a situação melhorar, você ganha com a valorização da cota.”
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Bem agora vou fazer rapidamente aqui uma Análise de Fundos Imobiliários por Segmento.
Vou mostrar um fundo imobiliário de cada setor para discutirmos. Setores de recebíveis, shoppings, lajes corporativas. Mas atenção isto não é indicação de investimento. Todo investimento tem risco, e isto é apenas o nosso ponto de vista aqui do Portal.
Queremos que você aprenda conosco, analisando e tudo mais, e ai sim, aos poucos aprenda a tomar suas próprias decisões. Importante também lembrar que, como a selic pode continuar subindo, os fundos podem continuar caindo. Então, é o tipo de investimento para longo prazo. Mas acreditamos que uma hora o quadro irá se reverter ai sim além dos dividendos das cotas, você terá a valorização. Portanto, até lá tenha consciência dos riscos maiores.
Fundos de Shoppings
Um dos nossos setores favoritos. E tem fundo com desconto de 18%, 30%, até 40%! Mas cuidado: nem todo fundo com desconto é bom. Tem fundo ruim que não vai se recuperar.”
Um exemplo que parece estar bom é o HSML11. Está em nossa carteira há um bom tempo e está bem abaixo do seu valor patrimonial.
Atualmente esta com o P/VPA de 0,68, sempre que um fundo estiver abaixo de 1 ele está abaixo do valor patrimonial. São sete shoppings em cinco estados, com mais de 1.200 lojas. É uma forma de receber aluguéis diversificados, com menos risco. A inadimplência dele não está alta. No último mês pagou quase 0,90% em impostos, e em 12 meses 12,79%.
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Fundos de Logística
Logística, junto com shoppings, é outro setor que gostamos. E o BRCO11 é um bom exemplo. Tem mais de 100 mil cotistas e possui 12 propriedades e atualmente 0% de vacância. Vacância são os imóveis sem locação que não geram renda no momento.
Com 32% da receita desse fundo vindo de imóveis em um raio de 25 km da cidade de São Paulo. Ou seja, se um inquilino sair, é fácil encontrar outro.” Mas riscos existem devemos analisar sempre os que reduzem nossos riscos. Os contratos de aluguel do fundo são corrigidos pela inflação o que é muito importante. São galpões de beira de estrada, ele pagou no último mês 0,92% sem impostos.
Fundos de Lajes Corporativas
Lajes corporativas… O patinho feio dos fundos imobiliários. É considerado o pior seguimento do planeta. Sofreu antes, durante e depois da pandemia. Mas pode ser uma oportunidade. Este setor o cuidado tem que ser redobrado.
O PVBI11 é um fundo conhecido, com sete ativos em São Paulo. Mas tem um problema: vacância acima de 15%. Por isso, está sendo negociado com desconto. Pela vacância ele está sendo negociado com P/VPA a 0,69. Observe no gráfico do relatório que alguns ativos estão com vacância muito alta.
Se a Selic cair e a economia melhorar, será que esses fundos não vão disparar? Eu gosto de ter alguma coisa desse setor na carteira.
Fundos de Recebíveis
“Fundos de recebíveis, é o mais arriscado de todos, mas que pode pagar os melhores dividendos. Porém, tem que ser um fundo com muitos recebíveis, sacados e títulos pulverizados. E ficar de olho na administração dele constantemente.
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O MXRF11 é um dos mais conhecidos do mercado, com mais de 1 milhão de cotistas. Ele não tem desconto, está sendo negociado no seu preço justo. E tem uma carteira diversificada, com recebíveis nos setores residencial, varejo alimentício, varejo e agronegócio. O agronegócio tem passado apuros. Paga 1% ao mês.
Vantagens e Desvantagens dos FIIs
Vantagens: renda passiva mensal, diversificação, potencial de valorização e isenção de imposto de renda nos aluguéis para pessoas físicas.
Desvantagens: risco de vacância, volatilidade do mercado, taxas e a necessidade de acompanhar de perto os resultados dos fundos. Isto mesmo, tem estar atendo ao que acontece na administração dos fundos que investe e assim caso veja que algo pode estar mudando negativamente no fundo, você consegue trocar para outro antes de um desastre maior.
