A recente decisão do STJ condenou a MRV (MRVE3) e suas parceiras a pagar R$ 42 milhões à imobiliária Muratore, mesmo sem a corretora ter assinado o contrato. O caso envolve a venda de um terreno de R$ 700 milhões em São Paulo e destaca a importância da corretora. Essa decisão reforça a jurisprudência sobre o direito à comissão de corretagem, impactando o setor imobiliário.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) condenou a MRV a pagar comissão à imobiliária Muratore Empreendimentos e Participações Ltda, em razão da sua atuação na intermediação de um negócio imobiliário de R$ 700 milhões. Com isso, o colegiado reconheceu o direito à comissão por aproximação em venda de imóvel, ainda que a corretora não tenha participado da assinatura do contrato. Além disso, a decisão também envolve as empresas Itaquera Desenvolvimento Imobiliário e LPU Lindencorp Participações e Urbanismo, parceiras da MRV.
A controvérsia gira em torno da venda de um terreno localizado na Avenida Jean Khoury Farah, em São Paulo, com área total de 57.119,26 m². Segundo a autora, ela havia apresentado originalmente uma área de 13.790 m², o que despertou o interesse da MRV. Apesar disso, as rés finalizaram a compra diretamente, excluindo a participação da Muratore e sem pagar qualquer comissão.
Comissão deve incidir sobre o valor total do imóvel adquirido pela MRV
A sentença de primeira instância condenou os réus ao pagamento de 6% de comissão de corretagem, com base no valor integral do negócio, que totalizou R$ 700 milhões. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia limitado esse cálculo à metragem inicialmente ofertada. Porém, o STJ reformou essa decisão e restabeleceu o entendimento de que a comissão deve recair sobre o valor total da área efetivamente adquirida.
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O relator, ministro Moura Ribeiro, destacou que a área originalmente apresentada pela Muratore está incluída na gleba negociada. Para ele, isso comprova que houve nexo direto entre a atuação da corretora e a formalização da venda, mesmo com sua ausência na fase final. A Corte reafirmou que a atividade de corretagem está caracterizada pela aproximação das partes — e não necessariamente pela conclusão direta do contrato.
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MRV foi condenada com parceiras ao pagamento da comissão integral à Muratore
Com base no artigo 728 do Código Civil, o STJ determinou que MRV, Itaquera e LPU devem pagar solidariamente os 6% sobre o valor da operação. Esse valor corresponde a uma comissão de R$ 42 milhões, que os réus devem pagar exclusivamente à Muratore, responsável pela prospecção inicial do imóvel e pela aproximação entre as partes.
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O acórdão também confirma que, embora outra empresa tenha atuado na fase final da intermediação, isso não exclui o direito da autora à remuneração integral. A existência de concausa ou de atuação paralela não afasta o resultado útil produzido pela Muratore. Sua atividade foi determinante para o encontro de vontades que levou à celebração do contrato.
A Corte não reconheceu nenhum direito à divisão da comissão com outras intermediadoras. A remuneração será destinada exclusivamente à autora da ação.
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A autora e as rés devem dividir os honorários e as custas do processo.
Em relação à sucumbência, o STJ entendeu que houve parcial procedência dos pedidos da Muratore, o que caracteriza sucumbência recíproca. Com isso, as partes devem dividir as custas e honorários da seguinte forma:
30% serão pagos pela Muratore;
70% pelas rés MRV, Itaquera e LPU, em conjunto.
Os honorários advocatícios foram fixados em 15% sobre o valor da condenação, mantendo a mesma proporcionalidade.
Dessa forma, o relator ainda citou jurisprudência da Corte no sentido de que o contrato de corretagem não se limita à obrigação de meio, mas sim de resultado. Assim, quando a aproximação resulta na efetiva venda, ainda que concluída posteriormente por terceiros, o contratante deve pagar integralmente a comissão ao corretor responsável.
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Decisão que condena a MRV e parceiras a pagar a comissão reforça jurisprudência da corretagem
A decisão unânime da Terceira Turma do STJ, corrida no último 17 de junho, reforça a jurisprudência de que a aproximação útil das partes gera o direito à comissão de corretagem. Esse entendimento vale mesmo na ausência de contrato escrito e mesmo sem a corretora participar da conclusão formal da transação.
