Oportunidades Fundos descontados para longo prazo. Um levantamento feito pela Alianza Investimentos Imobiliários com a Quantum Axis mostra que, entre os FIIs de tijolos – donos de imóveis de verdade –, cinco segmentos estão negociando cotas abaixo do VP. São eles: os fundos de fundos (FOFs), os fundos híbridos, de lajes corporativas, de logística e os de shoppings.
Desta forma, o IFIX, índice de referência da B3 que acompanha os principais fundos imobiliários com cotas negociadas na bolsa de valores brasileira, registrou queda de 2,29% em 2021. Esse movimento de desvalorização fez com que alguns FIIs sejam negociados abaixo do valor patrimonial – o que abre uma janela de oportunidade de longo prazo para o investidor.
Entretanto, o valor patrimonial (VP) representa o total dos ativos que compõem um fundo dividido pelo número de cotas. Cotas negociadas abaixo do VP significam que o investidor está comprando algo por um preço (P) mais baixo do que aquele ativo efetivamente vale.
E assim, pode ser medido pelo indicador P/VP, uma divisão do preço do fundo na bolsa pelo valor patrimonial da cota. Quando o resultado é inferior a 1, significa que o fundo está sendo negociado com desconto.
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No entanto, o relatório explica que para investidores com foco em construir um patrimônio no longo prazo, esses segmentos descontados podem ser boas oportunidades de investimento. “É um momento interessante para acumular, porque esses FIIs estão bastante baratos. Sem pressa, vá comprando aos poucos, gradualmente. Também não há motivo para urgência, já que o cenário macroeconômico atual não vai mudar de um dia para o outro”, afirma.
Por esta razão, os baixos preços podem ser um bom momento para construir uma carteira diversificada, aproveitando as oportunidades que mais de um segmento oferece. “No geral, tem muita coisa descontada, então também não tem porque se concentrar em um só segmento e correr um risco específico. É um bom momento para fazer carteiras diversificadas”, afirma o relatório.
Como escolher o que é melhor?
Analistas afirmam que a decisão de investimento também requer uma análise de outros indicadores, como custo de reposição, yield, qualidade do lastro dos ativos e uma visão qualitativa. Muitas vezes só o valor patrimonial não reflete com perfeição o verdadeiro fair value dos ativos.
Por isso, é preciso garimpar as oportunidades olhando as opções de cada fundo, ciente também dos riscos e do momento em que cada segmento está no ciclo do mercado imobiliário, mantendo sempre o foco em janelas de tempo maiores.
“Essa visão de longo prazo reduz os riscos. Quem tiver disposição de olhar para o ganho de capital por um período mais de longo prazo, aumenta muito as chances de ter ganhos expressivos e bons nesse cenário”.
E ainda, “os FIIs continuam sendo uma opção atrativa principalmente para aquele investidor que busca recorrência de renda através da distribuição do dividendo, e ainda fazendo valer a isenção de Imposto de Renda para pessoa física. Mas a recuperação das cotas vai variar muito de segmento e fundos. O investidor precisa ser seletivo, priorizando qualidade, localização e preço”, afirma o relatório.
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Entretanto, vale ressaltar que alguns dos segmentos listados estão com descontos exagerados, já que, mesmo com o cenário ruim, apresentam outras especificidades positivas. Por isso, merecem atenção do investidor. “O setor de logística, por exemplo, além do impacto dos juros, você não consegue encontrar tantas outras questões. Para a maioria dos ativos, há um crescimento da demanda, expectativa positiva de repasse de preços, bons prognósticos de desenvolvimento do setor que é, no geral, bem recebido”, explicam analistas.
Lembre-se sempre que é importante você avaliar a sua realidade e seus objetivos antes de optar por qualquer tipo de investimento.
