Primeira Turma decidiu, por maioria, que ganho de capital obtido por um FII na venda de cotas de outro fundo é tributável; levantamento mostra que 410 dos 1.150 Fundos Imobiliários, FIIs analisados tinham esse tipo de ativo na carteira
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que incide Imposto de Renda de 20% sobre o ganho de capital obtido por um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) na venda de cotas de outro FII. O julgamento da Primeira Turma, realizado em 1º de setembro de 2026, deu respaldo judicial à interpretação que a Receita Federal já sustentava desde 2014 e colocou sob atenção uma parcela relevante da indústria de fundos.
O alcance potencial é expressivo: levantamento do escritório Lefosse, feito a partir dos informes trimestrais estruturados apresentados à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), identificou 410 dos 1.150 FIIs que informaram suas carteiras em 30 de junho de 2026 com cotas de outros fundos imobiliários. O número corresponde a 35,7% do universo analisado.
Mas há uma distinção fundamental: isso não significa que 410 fundos passarão automaticamente a pagar 20% de imposto. A tributação discutida ocorre quando o FII realiza ganho de capital na alienação de cotas de outro FII. A simples existência dessas cotas na carteira não produz, por si só, a cobrança.
O que o STJ decidiu
A Primeira Turma do STJ analisou a aplicação dos artigos 16 e 18 da Lei nº 8.668/1993, que disciplina os fundos de investimento imobiliário.
O artigo 16 estabelece uma regra geral de isenção para rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos próprios FIIs.
Já o artigo 18 determina que os ganhos de capital e rendimentos obtidos na alienação ou no resgate de cotas de FIIs, por qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídica isenta, estão sujeitos ao Imposto de Renda de 20%.
A maioria da Primeira Turma entendeu que, quando um FII vende cotas de outro FII com ganho, prevalece a regra específica do artigo 18.
O entendimento vencedor foi inaugurado pelo ministro Gurgel de Faria e acompanhado pelo ministro Sergio Kukina e pelo ministro Herman Benjamin. Ficaram vencidos a ministra Regina Helena Costa, relatora, e o ministro Paulo Sérgio Domingues.
O julgamento envolveu, entre outros processos, recursos relacionados à Rio Bravo Investimentos e à Fazenda Nacional na gestão Lula.
Não é um novo imposto criado pelo STJ
A decisão não criou uma nova alíquota de 20% para os FIIs.
A Receita Federal já defendia, desde 2014, que ganhos de capital obtidos por FIIs na alienação de cotas de outros FIIs estavam sujeitos à tributação de 20%, com base no artigo 18 da Lei 8.668/1993.
O que mudou agora foi o respaldo judicial dado pelo STJ a essa interpretação em um julgamento da Primeira Turma.
Essa diferença é essencial porque evita uma leitura equivocada de que o tribunal teria criado uma nova obrigação tributária para todo o setor.
O número que chama atenção: 410 FIIs
O levantamento do Lefosse mostra por que a decisão ganhou relevância no mercado.
Dos 1.150 FIIs que haviam informado a composição de suas carteiras à CVM na data-base de 30 de junho de 2026, 410 possuíam cotas de outros fundos imobiliários.
Isso equivale a 35,7% do universo analisado — mais de um em cada três fundos.
E o dado revela algo que passa despercebido quando a discussão é resumida apenas aos chamados fundos de fundos, ou FoFs.
Os FoFs são naturalmente mais expostos porque têm como estratégia investir em outros fundos. Mas o levantamento também encontrou posições desse tipo em fundos de logística, shopping centers, crédito imobiliário e multiestratégia.
Portanto, o alcance potencial não depende apenas da classificação do FII, mas da composição efetiva de sua carteira.
O que ninguém está contando: ter cotas de outro FII não significa pagar imposto
O número de 410 fundos pode causar uma interpretação errada.
Um FII que possui cotas de outro FII não passa automaticamente a dever 20% de Imposto de Renda.
O ponto tributário discutido no STJ é o ganho de capital realizado na venda dessas cotas.
Exemplo simplificado:
Um FII compra R$ 10 milhões em cotas de outro fundo.
Posteriormente, vende essa posição por R$ 12 milhões.
O ganho de capital, antes de outros ajustes aplicáveis, seria de R$ 2 milhões.
É sobre esse ganho que incidiria a alíquota de 20% segundo o entendimento adotado pela Primeira Turma.
Nesse exemplo, o imposto correspondente seria de R$ 400 mil.
Se o fundo mantiver as cotas sem realizar a venda, a simples valorização da posição não representa, por si só, a realização do ganho de capital discutido no julgamento.
A origem da controvérsia é mais antiga que os FoFs
Existe uma questão jurídica relevante por trás do julgamento.
A Lei 8.668 foi criada em 1993, quando a estrutura dos FIIs era diferente da atual.
A possibilidade de um FII investir em cotas de outros FIIs surgiu posteriormente, em 2008, com a regulamentação da CVM.
Essa evolução criou a situação que está no centro da disputa: uma legislação que estabelecia a isenção geral para os FIIs passou a conviver com uma estrutura na qual um fundo poderia comprar e vender cotas de outro fundo.
É justamente daí que nasce o conflito entre os artigos 16 e 18.
De um lado, está a interpretação de que o artigo 16 estabelece uma isenção ampla para os ganhos dos FIIs.
De outro, a Receita e a corrente vencedora no STJ entendem que o artigo 18 é uma regra específica para ganhos obtidos na alienação de cotas de FIIs e, portanto, prevalece nessa situação.
O argumento que perdeu no julgamento
Os ministros que ficaram vencidos sustentaram interpretação diferente da adotada pela maioria.
A ministra Regina Helena Costa e o ministro Paulo Sérgio Domingues entenderam que a isenção prevista no artigo 16 alcançaria os rendimentos e ganhos de capital dos próprios FIIs e que uma restrição dessa isenção exigiria previsão legal suficientemente expressa.
A corrente vencedora adotou outra leitura: o artigo 18 seria uma regra específica, capaz de prevalecer sobre a regra geral de isenção quando o ganho decorre da alienação de cotas de FIIs.
Essa distinção entre regra geral e regra específica é o núcleo jurídico do julgamento.
O argumento econômico sobre a dupla tributação
Outra questão levantada por participantes do mercado é o possível efeito econômico de uma tributação em diferentes níveis.
Um investidor pessoa física que vende cotas de um FII com ganho de capital já está sujeito à tributação aplicável à sua própria operação.
Gestores ouvidos pelo Broadcast argumentam que, se o FII também pagar 20% sobre o ganho obtido na venda de cotas de outro fundo, pode existir uma sobreposição econômica da tributação ao longo da cadeia.
Esse é um argumento apresentado por representantes do mercado, e não uma conclusão do STJ. O tribunal decidiu a questão a partir da interpretação dos artigos 16 e 18 da Lei 8.668/1993.
O impacto pode chegar à estratégia dos fundos
A consequência prática mais importante pode estar na gestão das carteiras.
Para um fundo que compra e vende cotas de outros FIIs com frequência, a incidência de 20% sobre ganhos realizados passa a ser um custo relevante a ser considerado na decisão de rotação da carteira.
Isso pode influenciar:
- realização de lucros;
- frequência de compra e venda;
- estratégias de FoFs;
- composição das carteiras;
- retorno líquido das operações;
- escolha entre diferentes estruturas de investimento.
O efeito, porém, não será necessariamente igual para todos os 410 fundos identificados no levantamento.
Um fundo pode manter uma posição pequena e de longo prazo em outro FII. Outro pode utilizar essas cotas de maneira recorrente em sua estratégia de alocação.
O impacto econômico, portanto, dependerá do volume das posições, do preço de aquisição, do preço de venda e da frequência com que os ganhos são realizados.
Por que os FoFs estão no centro
Os fundos de fundos são o caso mais evidente.
Sua própria estratégia consiste em investir em outros fundos, o que significa que a compra e eventual venda de cotas de FIIs faz parte da gestão do portfólio.
Mas o levantamento do Lefosse mostra que o problema é mais amplo.
Fundos que não são classificados como FoFs também podem carregar cotas de outros FIIs.
Isso significa que uma análise baseada apenas no nome ou na categoria do fundo pode não revelar a exposição efetiva à questão tributária.
Para o investidor, a informação mais importante passa a estar no portfólio efetivamente divulgado pelo fundo.
A decisão ainda não encerra a discussão
Outro ponto que precisa aparecer em qualquer análise responsável sobre o tema é que o julgamento da Primeira Turma não encerrou definitivamente a controvérsia para todo o mercado.
A decisão ocorreu em processos específicos e não sob o rito dos recursos repetitivos. Portanto, ela não criou, neste momento, uma tese vinculante geral aplicável automaticamente a todos os fundos e processos semelhantes.
A Segunda Turma do STJ ainda pode analisar o mérito da questão.
Se houver divergência entre as Turmas, o assunto poderá chegar à Primeira Seção, responsável por uniformizar a jurisprudência tributária do tribunal.
Também existe a possibilidade de a matéria ser submetida ao rito dos recursos repetitivos. Nesse caso, uma eventual tese definida pelo STJ teria alcance jurídico muito mais amplo.
O que muda para o investidor de FII
Para o cotista, a notícia precisa ser lida em duas camadas.
1. O rendimento do FII não é o foco da decisão
O julgamento não criou uma cobrança automática de 20% sobre os rendimentos distribuídos mensalmente pelos FIIs aos cotistas.
A discussão envolve o ganho de capital realizado pelo próprio fundo na venda de cotas de outros FIIs.
2. O impacto pode aparecer indiretamente
Se uma gestora precisar considerar o imposto ao realizar ganhos em posições de outros FIIs, o custo tributário pode afetar o resultado líquido daquela operação.
Dependendo da estratégia, isso pode influenciar a decisão de vender uma posição, manter o ativo ou utilizar outra estrutura.
É nesse ponto que a decisão judicial pode chegar ao bolso do investidor: não necessariamente por uma nova cobrança direta sobre o dividendo, mas pela alteração do resultado líquido de determinadas operações realizadas dentro do fundo.
O que o investidor deve acompanhar agora
A partir do julgamento, cinco informações ganham importância na análise dos FIIs:
Composição da carteira: o fundo possui cotas de outros FIIs?
Peso dessas posições: qual parcela do patrimônio está exposta a outros fundos?
Estratégia de gestão: essas posições são estruturais ou fazem parte de operações de curto e médio prazo?
Realização de ganhos: o fundo costuma vender posições valorizadas ou mantê-las no longo prazo?
Risco jurídico: existem processos ou depósitos judiciais relacionados à tributação?
Essas informações permitem diferenciar uma exposição potencial de uma efetiva possibilidade de desembolso.
Para os investidores, portanto, o próximo capítulo não é simplesmente saber se existe uma alíquota de 20%. É acompanhar como o entendimento será uniformizado e como as gestoras adaptarão suas estratégias de compra e venda de outros FIIs diante do novo respaldo judicial à cobrança defendida pela Receita Federal.
