Executivos de Bradesco e Santander afirmam que uma eventual cobrança de imposto sobre LCI e LCA, as letras reduziria a atratividade dos títulos, elevaria o custo de captação dos bancos e poderia aumentar os juros dos financiamentos. Estoque de LCIs já supera R$ 500 bilhões e representa cerca de 20% do funding imobiliário
A possível retomada da tributação das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e das Letras de Crédito do Agronegócio (LCA) começa a gerar um alerta que vai muito além do investidor de renda fixa: o custo para financiar uma casa ou imóvel pode subir caso os títulos deixem de ser isentos. O que pode ocorrer até mesmo após o período eleitoral.
Executivos responsáveis pelo crédito imobiliário de grandes bancos privados afirmaram nesta segunda-feira (17) que uma eventual cobrança de Imposto de Renda sobre as letras tende a aumentar a remuneração exigida pelos investidores e, consequentemente, o custo de captação das instituições financeiras.
A avaliação foi apresentada durante um debate sobre financiamento imobiliário na conferência anual do Santander. O diretor de Crédito Imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque, e o diretor de Negócios Imobiliários do Santander, Paulo Duailibi, defenderam a manutenção da isenção.
A preocupação ganha relevância porque o sistema imobiliário brasileiro está passando por uma mudança estrutural em sua fonte de recursos: enquanto a participação da poupança perde espaço, as captações de mercado, entre elas as LCIs, ganham importância.
O alerta dos bancos: o imposto pode chegar ao financiamento
A lógica apresentada pelos executivos é direta.
Atualmente, a LCI oferece ao investidor pessoa física uma vantagem tributária: seus rendimentos são isentos de Imposto de Renda. Essa característica permite que o banco ofereça uma determinada remuneração e, ainda assim, consiga captar recursos a um custo competitivo.
Se a isenção acabar, o investidor poderá exigir uma taxa maior para manter a mesma rentabilidade líquida.
“Naturalmente, os investidores vão pedir uma remuneração maior”, afirmou Romero Albuquerque, do Bradesco. Segundo ele, isso tende a elevar o custo do crédito imobiliário.
Paulo Duailibi, do Santander, seguiu na mesma direção e classificou a manutenção da isenção como um dos principais pontos de preocupação para o mercado imobiliário.
O mecanismo pode ser resumido assim:
fim da isenção → menor rentabilidade líquida da LCI → investidor exige maior taxa → banco paga mais para captar → custo do funding aumenta → crédito imobiliário fica mais caro.
Isso não significa que uma eventual tributação seria automaticamente repassada integralmente ao consumidor. Bancos podem absorver parte do impacto por meio de margens menores ou compensações em outras fontes de funding.
Mas, em um cenário de juros elevados e pressão sobre o custo de captação, a possibilidade de repasse para as taxas cobradas dos tomadores se torna relevante.
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Por que a LCI ganhou tanto espaço no financiamento imobiliário
O ponto central da discussão está na transformação da estrutura de funding do mercado imobiliário.
Durante décadas, a caderneta de poupança foi uma das principais fontes de recursos para financiar imóveis no Brasil. O problema é que esse modelo vem perdendo participação.
Ao mesmo tempo, instrumentos de mercado passaram a ocupar um espaço maior.
Segundo os executivos presentes no evento, o estoque de LCIs já ultrapassou R$ 500 bilhões, representando aproximadamente 20% do funding do crédito imobiliário.
Esse crescimento aumenta a importância da LCI para o funcionamento do sistema.
Na avaliação de Duailibi, a redução da participação da poupança é um movimento estrutural. Com isso, o mercado tende a depender cada vez mais de instrumentos de captação junto aos investidores.
A consequência é que mudanças na remuneração desses títulos podem ter efeitos sobre toda a cadeia de crédito.
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O problema não termina no banco
A eventual tributação também pode afetar o comprador de imóveis.
Com o custo de funding maior, os bancos podem elevar as taxas dos financiamentos para preservar suas margens. Em um financiamento de longo prazo, mesmo uma diferença aparentemente pequena na taxa pode representar uma alteração significativa no custo total pago pelo consumidor.
O efeito pode ser particularmente importante em um mercado já pressionado por juros elevados.
Quando a prestação sobe, uma parcela menor da população consegue se enquadrar nos critérios de financiamento.
Foi justamente esse ponto destacado pelo Santander.
“Com juro elevado, a parcela fica elevada. E com isso enquadramos um público cada vez menor nos financiamentos”, afirmou Duailibi.
O risco, portanto, é de um efeito em cadeia:
funding mais caro → juros maiores → prestações mais altas → menor capacidade de financiamento → redução da demanda → mercado imobiliário mais frio.
Para incorporadoras e construtoras, um ambiente de crédito mais caro também pode significar menor velocidade de vendas e maior dificuldade para determinados projetos.
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A ameaça de tributação não surgiu agora
A discussão não é nova.
Em 2025, o governo chegou a propor, por meio da MP 1.303/2025, a cobrança de 5% de Imposto de Renda sobre novas emissões de títulos que atualmente possuem isenção, incluindo LCI e LCA. A proposta fazia parte de um pacote de mudanças na tributação das aplicações financeiras.
Durante a tramitação, o texto sofreu alterações. O relator chegou a propor uma alíquota de 7,5% para LCI e LCA, mas a versão final aprovada na comissão mista preservou a isenção desses títulos. A MP acabou perdendo validade sem que a tributação fosse implementada.
Ou seja: a LCI e a LCA continuam isentas atualmente. O debate em 2026 representa uma possível retomada de uma proposta que já enfrentou resistência no Congresso.
Governo mantém a discussão sobre os títulos incentivados
A possibilidade de uma nova tentativa de tributação ganhou força novamente neste ano.
Em julho, o ministro da Fazenda, Dario Durigan, afirmou que, em um eventual segundo mandato de Lula, o governo deverá voltar a estudar o fim da isenção de LCIs e LCAs.
A proposta é defendida pela equipe econômica sob o argumento de que os títulos incentivados produzem distorções no mercado financeiro e que parte do benefício tributário não necessariamente chega ao setor que deveria ser financiado.
A discussão, portanto, envolve duas visões distintas.
De um lado, o governo argumenta que a isenção pode gerar distorções e reduzir a neutralidade tributária entre diferentes investimentos.
De outro, bancos e representantes do mercado imobiliário sustentam que a vantagem tributária é justamente um mecanismo que ajuda a direcionar recursos privados para setores estratégicos.
O paradoxo: arrecadar mais pode encarecer o crédito
Esse é o ponto mais sensível da discussão.
A tributação poderia gerar receita para o governo, mas também reduzir a vantagem econômica da LCI e da LCA para o investidor.
E, se o investidor exigir uma remuneração maior, o benefício fiscal retirado da ponta da aplicação pode reaparecer, parcialmente, na forma de um custo maior para quem precisa tomar crédito.
No caso da LCI, o efeito é especialmente relevante porque o título está diretamente relacionado ao financiamento imobiliário.
No caso da LCA, a lógica se estende ao agronegócio: uma captação mais cara pode pressionar o custo das operações de crédito rural.
Assim, a discussão sobre tributação não é apenas sobre quanto o investidor pagará de imposto.
É também sobre quem acabará absorvendo o custo econômico da mudança.
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E a Selic entra diretamente nessa equação
Para os bancos, a tributação das letras não pode ser analisada isoladamente.
O nível da Selic continua sendo determinante para o custo geral de captação e para a capacidade de financiamento das famílias.
Quanto mais elevada estiver a taxa básica, maior tende a ser o custo de alternativas de renda fixa e maior a pressão sobre as taxas cobradas nos financiamentos.
Por isso, o Santander defende que o reequilíbrio das contas públicas seja parte da solução.
Na avaliação de Duailibi, uma redução estrutural da Selic seria necessária para diminuir o custo do funding e criar condições para a expansão do crédito imobiliário.
O argumento coloca a política fiscal no centro da discussão: sem melhora das contas públicas e queda sustentável dos juros, a capacidade de ampliar o crédito pode continuar limitada mesmo que outras fontes de funding cresçam.
O que muda para quem investe em LCI e LCA
Por enquanto, nada muda na tributação vigente.
LCI e LCA continuam isentas de Imposto de Renda para pessoa física. O que existe é uma discussão sobre uma eventual mudança futura.
Para o investidor, porém, a possibilidade de tributação é relevante porque altera a comparação entre os títulos isentos e outras alternativas de renda fixa.
Se uma eventual regra estabelecer, por exemplo, uma alíquota de 5%, a análise deixará de ser simplesmente “qual título paga a maior taxa” e passará a exigir uma comparação da rentabilidade líquida após impostos.
Esse cálculo pode mudar a atratividade relativa de CDBs, Tesouro Direto, LCIs e LCAs.
A B3 já destacou, durante a discussão de 2025, que a proposta original previa 5% de tributação sobre os rendimentos de LCI e LCA.
Mas uma nova proposta não necessariamente repetiria exatamente os mesmos parâmetros.
O que está em jogo para o mercado imobiliário
A dimensão da discussão fica mais clara quando se observa a dependência crescente do setor em relação ao funding de mercado.
Se a poupança continuar perdendo participação e a LCI ganhar espaço, qualquer mudança na atratividade desses títulos terá potencial para repercutir diretamente no custo de financiamento.
O setor, portanto, enfrenta uma equação delicada:
menos poupança + maior dependência de funding de mercado + juros elevados + possível tributação das letras.
Esse conjunto pode dificultar a expansão do crédito justamente quando o mercado imobiliário precisa de financiamento de longo prazo para sustentar novos empreendimentos e ampliar o acesso das famílias à casa própria.
Por que isso importa para o investidor
A discussão sobre LCI e LCA costuma parecer restrita à renda fixa, mas seus efeitos podem chegar à economia real.
A LCI conecta três agentes diferentes: o investidor que fornece o recurso, o banco que capta e o tomador que utiliza o crédito.
Se o custo aumentar em uma ponta, existe pressão para que o impacto percorra toda a cadeia.
É por isso que a declaração dos executivos de Bradesco e Santander merece atenção.
Não se trata apenas de uma disputa sobre a tributação de um investimento isento. Está em discussão o modelo de financiamento de setores que movimentam uma parcela relevante da economia brasileira.
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O que o investidor deve acompanhar agora
A questão central não é apenas se o governo Lula voltará a propor a tributação, mas como uma eventual mudança seria desenhada.
Entre os pontos que precisarão ser observados estão:
- se a cobrança atingiria apenas novas emissões ou também títulos já existentes;
- qual seria a alíquota;
- quando a eventual mudança entraria em vigor;
- como o Congresso reagiria à proposta;
- quais outros títulos incentivados seriam incluídos;
- e quanto do eventual aumento de custo seria absorvido pelos bancos ou repassado aos tomadores.
A experiência de 2025 mostra que uma proposta do governo pode sofrer alterações substanciais durante a tramitação no Congresso.
Termômetro Investidores Brasil
🟠 Atenção elevada
A tributação ainda não está valendo e não há motivo para tratar a mudança como fato consumado. Mas o tema voltou ao radar do governo e agora recebeu um alerta direto de executivos responsáveis pelo crédito imobiliário de grandes bancos.
O principal risco econômico está no efeito indireto: uma medida criada para reduzir uma distorção tributária pode aumentar o custo do dinheiro utilizado para financiar imóveis e produção rural.
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Conclusão
A possível tributação de LCI e LCA abre uma discussão que vai muito além da rentabilidade da renda fixa.
Para o investidor, o fim da isenção reduziria o retorno líquido desses títulos. Para os bancos, poderia significar uma captação mais cara. E, para o consumidor, o efeito potencial seria um financiamento imobiliário mais caro.
O tamanho desse impacto, entretanto, dependerá do desenho de uma eventual proposta e da reação do mercado.
Por enquanto, a regra permanece inalterada: LCI e LCA continuam isentas para pessoa física.
O que mudou foi o nível de atenção sobre o tema — e, para um mercado imobiliário cada vez mais dependente de funding privado, essa é uma discussão que pode definir o custo do crédito nos próximos anos.
Fontes: declarações de executivos do Bradesco e Santander durante a conferência anual do Santander; Câmara dos Deputados; Senado Federal; B3; informações públicas sobre as discussões da equipe econômica.
