Enquanto o governo Lula as vésperas da eleição amplia o discurso de estímulo ao crédito, o maior banco privado do país elevou as taxas do financiamento imobiliário para até 13,85% ao ano + TR; por trás da aparente contradição estão o custo do dinheiro, a situação fiscal e o risco que o mercado continua atribuindo ao Brasil
O governo Lula próximo da eleição, fala em ampliar o crédito para estimular a economia, mas o comprador de imóvel recebeu um sinal diferente do maior banco privado do país. O Itaú aumentou, em 3 de setembro, as taxas do financiamento imobiliário residencial pelo sistema SAC, com reajustes de 0,29 a 0,40 ponto percentual e uma taxa máxima que passou de 13,45% para 13,85% ao ano + TR.
A pergunta que o consumidor deveria fazer é simples: se a Selic está começando a cair, por que o financiamento da casa própria ficou mais caro?
A resposta passa por uma questão que raramente aparece quando o governo anuncia novas linhas de crédito: a Selic é apenas uma parte do preço do dinheiro no Brasil.
A queda da Selic não apagou o risco fiscal
O Banco Central pode reduzir a taxa básica, mas os bancos continuam olhando para o custo de captação, para o risco de crédito, para as condições de mercado e, sobretudo, para a trajetória das contas públicas.
A situação fiscal brasileira continua sendo um dos principais fatores de incerteza. A parcela da dívida pública federal atrelada à Selic chegou perto de 50% do estoque, segundo dados divulgados em agosto, aumentando a exposição das contas do governo às oscilações dos juros.
Em julho, os juros nominais pagos pelo setor público chegaram a aproximadamente R$ 99 bilhões, enquanto a dívida continua pressionando o espaço fiscal.
Esse ambiente importa para o mercado de crédito porque o banco não olha apenas para a Selic de hoje. Ele precisa precificar uma operação de longo prazo em uma economia cuja dívida pública, trajetória fiscal e necessidade de financiamento continuam sendo observadas pelos investidores.
É por isso que uma queda da Selic não significa automaticamente crédito imobiliário mais barato.
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A contradição do discurso do crédito
É aqui que existe uma diferença fundamental entre o discurso oficial e a realidade de quem procura um financiamento.
O governo pode anunciar mais crédito, programas habitacionais, recursos direcionados ou medidas para estimular o consumo. Mas isso não significa que todos os bancos privados reduzirão suas taxas.
Uma linha criada ou estimulada pelo governo pode contar com recursos direcionados, subsídios, garantias públicas ou participação de bancos estatais.
O Itaú, por sua vez, precisa decidir quanto custa para ele captar recursos, qual retorno pretende obter e qual risco está disposto a assumir em uma operação imobiliária de prazo longo.
São mecanismos diferentes.
O governo pode anunciar crédito pois vai sair do bolso do brasileiro de uma forma ou de outra; quem compra precisa descobrir quanto esse crédito efetivamente custa.
O que o reajuste do Itaú revela
A nova tabela do Itaú mostra que a redução da Selic ainda não está sendo repassada integralmente ao financiamento imobiliário.
As taxas passaram a variar, conforme o segmento do cliente, de 10,99% a 13,85% ao ano + TR.
Isso não significa que o banco esteja necessariamente ignorando a queda da Selic. Significa que outros componentes do preço do crédito continuam pesando.
Entre eles estão o custo de captação, o prazo extremamente longo do financiamento, o risco de inadimplência, exigências de capital, a estrutura do funding imobiliário e a própria percepção de risco da economia brasileira.
E existe uma questão estrutural adicional: o modelo de financiamento imobiliário brasileiro está passando por uma transição para depender menos exclusivamente da poupança e mais de instrumentos de mercado.
Quanto mais o sistema depender de recursos captados a preços de mercado, maior será a importância das condições financeiras e da percepção de risco para determinar o custo final do financiamento.
Quem ganha com juros maiores?
O banco pode ganhar margem.
Se o Itaú consegue cobrar uma taxa maior sem perder volume significativo de clientes, aumenta a remuneração das novas operações e protege sua rentabilidade.
Mas existe uma segunda possibilidade: se os concorrentes mantiverem taxas menores, Caixa, Banco do Brasil, Santander e Bradesco podem aproveitar o espaço para conquistar clientes.
Por enquanto, não há confirmação de que os grandes concorrentes tenham acompanhado o reajuste do Itaú.
Por isso, o próximo movimento dos bancos será mais importante do que o reajuste isolado.
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Quem perde?
O comprador é o primeiro da cadeia a sentir o aumento.
Uma taxa maior reduz o valor que uma família consegue financiar com a mesma renda. Para manter a compra, ela pode precisar aumentar a entrada, aceitar um imóvel mais barato ou alongar a decisão.
O efeito também chega às construtoras e incorporadoras.
Se uma parcela dos compradores perde capacidade de financiamento, o mercado pode registrar vendas mais lentas, maior pressão por descontos e necessidade de condições comerciais mais agressivas.
E há uma consequência que costuma ser esquecida: crédito caro também pode afetar o preço dos próprios imóveis.
Quando o comprador perde capacidade de pagamento, o vendedor pode ser obrigado a aceitar uma margem menor para concluir a transação.
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O que ninguém deveria confundir
O governo dizer que está liberando crédito não significa que o crédito privado ficará automaticamente barato.
Essa é talvez a principal informação para o consumidor.
Quantidade de crédito e preço do crédito são coisas diferentes.
É possível ampliar o volume de recursos disponíveis e, simultaneamente, manter ou aumentar o custo para determinados tomadores.
O Brasil pode, portanto, viver uma situação aparentemente contraditória: mais programas de crédito e, ao mesmo tempo, financiamento privado caro.
Isso acontece porque o governo controla parte dos instrumentos de política econômica, mas não determina sozinho a precificação de todas as operações bancárias.
A questão fiscal chega à prestação da casa própria
A conexão com as contas públicas é indireta, mas real.
Quanto maior a percepção de risco fiscal, maior tende a ser a exigência de retorno dos investidores para financiar o Estado e outras operações da economia.
Isso afeta a curva de juros, o custo de captação e as decisões dos bancos.
É por isso que não basta olhar para a Selic para entender o preço de um financiamento de 20 ou 30 anos.
O comprador está contratando crédito de longo prazo em uma economia que ainda convive com dívida pública elevada, despesas financeiras enormes e incerteza sobre a trajetória fiscal.
A queda da Selic é positiva. Mas ela precisa se transformar em redução sustentável do custo de captação e do risco para chegar integralmente à prestação do consumidor.
A verdadeira disputa começa agora
O Itaú fez sua escolha: aumentou as taxas enquanto o ciclo de juros começa a mudar.
Agora o mercado terá de observar se os concorrentes farão o mesmo.
Se Caixa, Banco do Brasil, Santander e Bradesco mantiverem condições melhores, o Itaú poderá perder participação para preservar margem.
Se os reajustes se espalharem, o problema será maior: o consumidor poderá descobrir que a prometida expansão do crédito não significa necessariamente financiamento mais acessível.
No fim, a questão não é apenas se a Selic caiu.
É quanto dessa queda chegará efetivamente à prestação da casa própria — e quanto continuará sendo absorvido pelo custo de captação, pelo risco fiscal e pela estrutura do sistema financeiro brasileiro.
Para a família que está tentando comprar um imóvel, essa diferença não é uma discussão técnica.
É a diferença entre conseguir financiar a casa própria ou ficar fora do mercado.
